COVID-19 a kredyt hipoteczny

Koronawirus był ogromnym zaskoczeniem dla całego świata. Strach, panika i idące za nimi decyzje rządów wielu krajów o lockdownie miały ogromny wpływ na biznes a przede wszystkim na jego bezpieczeństwo. Z dzisiejszego punktu widzenia można powiedzieć, że największą szkodę jaką przyniósł COVID-19 jest zniszczenie w wielkim stopniu przekonania konsumentów o tym, że przyszłość będzie dobra i „bezproblemowa” – bardzo mocno został zmniejszony entuzjazm konsumentów a co za tym idzie również ich decyzje na temat wydatków. Przekłada się to na bezpieczeństwo prowadzonych działalności gospodarczych. Idąc dalej przekłada się to na bezpieczeństwo ludzi zatrudnionych w tych biznesach – co z punktu widzenia banków przekłada się na bezpieczeństwo udzielanych kredytów – w tym kredytów hipotecznych. W niniejszym artykule postaram się wskazać najważniejsze działania banków mające wpływ na udzielanie kredytów hipotecznych w tym:

– liczenie zdolności kredytowej przez banki oraz uznawane formy dochodów w czasie pandemii COVID-19

– jakie branże uznawane są przez banki za ryzykowne

– stopy procentowe i ich efekt na wielkość rat i zdolność kredytową

– wysokość wkładu własnego oraz marże banków

– ile czasu potrzebne jest do uzyskania decyzji banku

– ilość decyzji pozytywnych wniosków o kredyt hipoteczny

Całość postaram się podsumować wskazówkami, które realnie mogą pomóc w procesie ubiegania się o kredyt.

Liczenie zdolności kredytowej

Banki w czasach COVID-19 zaostrzyły sposób liczenia zdolności kredytowej klientów – spadek jest zauważalny i w zależności od banku waha się na poziomie od 5-15%. Na ostrzejsze kryteria liczenia zdolności kredytowej nałożyły się przede wszystkim uznawane przez banki źródła dochodów. Tutaj mamy chyba najważniejszą zmianę. Przed pandemią koronawirusa praktycznie każde źródło dochodów było przez banki uznawane. Zmiana jest ogromna i postaram się wskazać najważniejsze jej elementy poniżej:

– umowa na czas określony – na początku roku umowa na czas określony nie była problemem dla banków, wystarczyła umowa na parę miesięcy do przodu a do tego dostarczana od pracodawcy promesa o tym, że zatrudnienie zostanie przedłużone. W dobie COVID-19 duża część banków wycofała się z akceptacji tego typu dochody. Zrobione zostało na różne sposoby: brakiem akceptacji promes, wydłużeniem okresu „do przodu” na jaki obowiązuje taka umowa. Efekt końcowy – umowę na czas określony realnie zostanie uznana w dosłownie paru (2-3) bankach na rynku.

– umowa na czas nieokreślony – przed pandemią banki nie bardzo wnikały w składniki wchodzące w wysokość wynagrodzenia klienta posiadającego taką umowę. Często – gęsto brany był cały dochód wpływający na konto klienta – jednakże pandemia bardzo mocno zmieniła ten element. Dzisiaj banki dokładnie analizują elementy składowe wynagrodzenia – co prowadzi często do nieakceptowania całego dochodu – wypaść mogą z niego np. premie uznaniowe, nadgodziny itp.  Inne elementy mogą zostać uznane tylko w części. Podsumowując – wynagrodzenie zasadnicze zostanie uznane w całości. Elementy zmienne wynagrodzenia – już niekoniecznie.

– umowa zlecenie oraz umowa o dzieło – została praktycznie wyłączona z akceptowanych źródeł dochodu. Robi to niewielka ilość banków na rynku. Same umowy także muszą być już podpisane na znacznie dłuższe okresy „do przodu” – okres 12 miesięcy stał się często niezbędnym minimum.

– jednoosobowa działalność gospodarcza – niestety również przy tym źródle dochodu pojawiły się znaczne obostrzenia. Banki zaczęły także dużo bardziej dokładnie badać wyniki finansowe klientów – pojawiły się wcześniej bardzo rzadko stosowane porównanie wielkości obrotów rok do roku. Część banków w ogóle wycofała się z finansowania kredytów dla osób prowadzących JDG. A te które dalej akceptują te dochody robią to dużo ostrożniej – analiza dochodów jest dużo bardziej dokładna i wnikliwa. Przekłada się to na realny spadek wysokości akceptowanego dochodu.

Jakie branże uznawane są przez banki za ryzykowne?

Tego oficjalnie nigdy się nie dowiemy. Większość banków będzie się starać nie ujawniać tego typu informacji – gdyż byłoby to bardzo źle widziane przez potencjalnych klientów. Jednakże restrykcje, nie oszukujmy się, istnieją. Branże takie jak budowlanka, beauty, eventowej, hotelarskiej, turystycznej, prywatnej oświacie, fitness, gastronomicznej – w dobie koronawirusa są praktycznie niekredytowalne. Na szczęście widać już na rynku ruchy banków które powoli odblokowują kredytowanie dla tych branż – jednakże są to bardzo ostrożne ruchy. Osoby pracujące w tych branżach, czy prowadzące działalność gospodarczą w tych branżach muszą uzbroić się w cierpliwość i wykorzystać czas na budowanie dobrych wyników finansowych.

Stopy procentowe i ich efekt na wielkość rat i zdolność kredytową

Rada Polityki Pieniężnej w dobie COVID-19 podjęła szereg decyzji obniżających wysokość stóp procentowych. Przełożyło się to na fakt najniższych w historii poziomów stóp procentowych WIBOR 3M/6M. Jest to szczególnie ważne dla kredytów hipotecznych gdyż to te stopy są elementem zmiennym oprocentowania kredytów hipotecznych. Efekt końcowy – znaczny spadek spłacanych rat kredytów w tym hipotecznych – oszczędność na kredycie hipotecznym na 25 lat może wynieść nawet 1 ratę kredytu hipotecznego w roku. Efekt jest także bardzo znamienny przy wysokości rat kredytu hipotecznego dopiero co udzielanego – przy marży na poziomie 2,2% spadek oprocentowania kredytu hipotecznego z wcześniejszego 1,7% do obecnego 0,25% powoduje spadek oprocentowania z 3,9% na 2,45% – co przekłada się na spadek wysokości raty kredytu hipotecznego na kwotę 300.000 PLN o około 250 PLN.

Poziom marży kredytu hipotecznego w trakcie pandemii COVID-19 oraz poziom wkładu własnego

Wzrost ryzyka kredytowego dla banków udzielających kredytów hipotecznych znalazł odzwierciedlenie w poziomie marż kredytów hipotecznych. Oferta banków w tym czasie bardzo się wyrównała, gdyż praktycznie wszystkie banki o bardzo atrakcyjnej ofercie z okresu przed COVID-19 podniosły swoje marże. Na dzień dzisiejszy różnice w marżach banków są niewielkie. Z tego powodu bardzo istotne stało się profesjonalne doradztwo hipoteczne. Stało się tak dlatego, że w tym momencie cena kredytu nie jest już najbardziej istotna. Inne czynniki m.in. uznawane formy dochodów, akceptowane przedmioty kredytowania stały się dużo bardziej istotne.

Zmiana poziomu ryzyka kredytowego dla kredytów hipotecznych oraz niepewność na runku nieruchomości miały także przełożenie na wysokość wkładu własnego akceptowanego przez banki. Na dzień dzisiejszy realnie banków udzielających kredytów hipotecznych z wkładem własnym na poziomie 10% jest 2-3. Nawet jeśli klient złoży wniosek na zakup nieruchomości z wkładem własnym na poziomie 10% to bardzo często analitycy finansowi zwiększają wymagany wkład własny do 20-30%. Częściej zdarzają się też decyzje analityków od kredytów hipotecznych obniżających wartość nieruchomości z rynku wtórnego – a co za tym idzie wymagany poziom wkładu własnego.

Ile czasu potrzebne jest do uzyskania decyzji banku?

W tej kwestii także zaszły ogromne zmiany. Jeszcze 3-4 miesiące temu udawało nam się załatwić kredyt hipoteczny w 8-10 dni roboczych łącznie z umówieniem notariusza i wyplata środków. Tamte czasy niestety poszły w zapomnienie. Żaden bank nie przyzna tego oficjalnie swoim klientom, ale czasy procesowania znacząco się wydłużyły. W niektórych bankach trwa to nawet 2-3 miesiące. Dzieje się tak z paru powodów. Główny to taki, że banki dużo bardziej ostrożnie przyglądają się klientom oraz nieruchomością, które są kupowane w ramach finansowania kredytem hipotecznym. Również ilość wniosków w bankach jest dużo większa. Powody? Dzisiaj praktycznie każdy klient składa jednocześnie kilka wniosków hipotecznych. Parę miesięcy temu standardowo klienci składali 2 maksymalnie 3 wnioski jednocześnie. Dzisiaj często gęsto tych wniosków jest więcej. Również praca bezpośrednio w bankach jest inna – kwarantanna, zamkniecie szkół i przedszkoli, praca zdalna – przekłada się to bezpośrednio na wydajność całych zespołów specjalistów odpowiedzialnych za analizę kredytów. I nie czarujmy się – wydajność ta jest mniejsza – w mojej opinii w obecnej sytuacji żaden bank nie zdecyduje się na zwiększanie zespołów specjalistów. A nawet jeśli – to wyszkolenie analityka od kredytów hipotecznych jest bardzo czasochłonne.

Ilość decyzji pozytywnych wniosków o kredyt hipoteczny

Przed pandemią COVID-19 bazując na doświadczeniu i biorąc przykład z realnych procesów hipotecznych wiedzieliśmy praktycznie z całkowitą pewnością czy klient dostanie kredyt hipoteczny czy też będzie decyzja negatywna. Dzisiaj w dobie COVID-19, szczerze mówiąc już tak wysokiej pewności nie mamy – musimy być tutaj dużo bardziej ostrożni. Poziom decyzji negatywnych niewątpliwie w bankach wzrósł. Również poziom decyzji kredytowych nie do końca zgodnych z intencjami klientów wzrósł. Wcześniej wspominaliśmy o wysokości wkładu własnego – dzisiaj analitycy dużo częściej zwiększają ten wkład własny. Również kwoty kredytów hipotecznych na budowę domów maleją. Dlatego tak ważne dzisiaj jest profesjonalne doradztwo kredytowe.